El negocio de comprar casas para alquilarlas

Las propiedades de alquiler pueden ser una inversión increíble. Aunque puede parecer muy difícil empezar como inversor inmobiliario, puede que no sea tan difícil como crees. También hay muchos conceptos erróneos sobre cómo la gente gana dinero con los alquileres y lo arriesgados que son. Esta guía le ayudará a aprender todo sobre el alquiler de villas en Ibiza: por qué son una inversión increíble, cuánto dinero se necesita para comprarlos, cómo financiarlos, cómo funciona la gestión y muchos otros consejos y técnicas. Ser propietario de un alquiler no consiste únicamente en arreglar retretes a las 2 de la mañana, como muchos le harían pensar, y los rendimientos pueden superar con creces a los del mercado de valores. Los alquileres también entrañan algunos riesgos, que también analizaremos.

¿Por qué el alquiler es la mejor inversión?


Soy inversor inmobiliario desde hace casi 20 años. El sector inmobiliario ha sido una herramienta increíble que me ha permitido empezar como agente y trabajar en la compra y venta de alquileres. Mis alquileres me han permitido sentirme seguro con la compra de coches exóticos, una bonita casa, e ir de buenas vacaciones. Sé que el dinero siempre vendrá de mis alquileres, trabaje o no, y esa es una de las razones por las que creo que son la mejor inversión que existe.

El año pasado hice 26 viviendas y el anterior 26. También he vendido más de 200 casas en un año como agente. He ganado mucho dinero, ¡pero parece que nunca se acumula como uno cree que debería! Solía estresarme mucho por el dinero, pero una de las formas de eliminar ese estrés fue comprando alquileres.

Las propiedades en alquiler multiplicaron mi riqueza. Por cada dólar que invertía en ellas, veía rendimientos inmediatos porque conseguía grandes ofertas y siempre compraba propiedades que generaban dinero cada mes después de todos los gastos. También pude refinanciar propiedades que me permitieron recuperar dinero para poder comprar más. Los alquileres me dieron un valor neto, flujo de caja y la tranquilidad de que estaba invirtiendo en algo que crecería. También sabía que incluso si perdía todos mis ingresos mañana, había construido un ingreso pasivo que seguiría viniendo si yo trabajaba o no.

El siguiente vídeo repasa mi primer alquiler y su rendimiento:

Aunque me ha ido bien en el sector inmobiliario, una de las cosas buenas de los alquileres es que no tienes que ganar mucho dinero para invertir en ellos. Cuanto más dinero se tenga, más fácil es empezar, pero hay maneras de que la persona con ingresos medios se haga rica invirtiendo en propiedades que producen ingresos. Ojalá hubiera utilizado más estas estrategias cuando era más joven, pero no importa la edad que tengas, todavía puedes ver grandes rendimientos con los bienes raíces.

Mis alquileres residenciales me han devuelto dinero después de refinanciar algunos y vender un par de otros. Tengo dinero negativo invertido en ellos, y todavía me hacen $ 6,500 al mes después de todos los gastos, incluyendo los administradores de la propiedad. He construido millones de dólares de la equidad en ellos, y esos son sólo mis alquileres residenciales. Tengo 17 alquileres comerciales que lo hacen incluso mejor.

Uno de los grandes beneficios de los bienes raíces es controlar un gran activo con poco dinero. El gráfico siguiente muestra cómo un pequeño pago inicial aumenta sus rendimientos frente a una inversión del 100% en oro o en el mercado de valores.

¿Cómo se gana dinero con los alquileres?


Mucha gente dirá que la bolsa es una mejor inversión que los alquileres porque el precio histórico de las acciones ha subido más que el precio histórico de los inmuebles. Sin embargo, el precio de una vivienda es sólo una fracción muy pequeña de la inversión cuando se compran alquileres. Me encanta ver que mis alquileres se revalorizan, pero considero que la revalorización es un plus. Así es como una buena propiedad de alquiler le hará ganar dinero.

Flujo de caja


El flujo de caja es el ingreso que se obtiene después de pagar todos los gastos. El alquiler menos todos los gastos (incluida la hipoteca) debería dejarle ingresos cada mes en un buen alquiler. Por ejemplo:

El alquiler es de 1.500 dólares al mes
La hipoteca con impuestos y seguro incluidos es de 900 dólares al mes
Los gastos de mantenimiento son de 150 dólares al mes
Los subsidios por desocupación son de $150 al mes
La gestión de la propiedad es de 150 dólares al mes
La propiedad gana 150 dólares al mes
150 dólares al mes puede no parecer mucho dinero, pero es sólo una forma de ganar dinero con los alquileres. También encontrará que los alquileres, los pagos de la hipoteca y los gastos varían mucho en cada propiedad. Algunas propiedades ganarán más que otras, y otras no ganarán nada de dinero.

Compre por debajo del valor de mercado


Siempre consigo un buen trato cuando compro alquileres. Una de las mayores ventajas de los bienes inmuebles sobre otras inversiones es que puede comprarlos por debajo del valor de mercado. Cada casa es diferente. Está en una ubicación diferente a la de otras casas y tiene características diferentes. Esto hace que los bienes inmuebles sean difíciles de valorar, y como son difíciles de valorar, eso crea oportunidades para conseguir grandes ofertas. Algunos vendedores quieren vender rápidamente, no quieren hacer reparaciones o no les importa el dinero (parece una locura, pero sucede).

Cuando compro alquileres, creo una equidad instantánea al comprar por debajo del valor de mercado. He aquí un ejemplo:

Compré mi primer alquiler por $97,000
Necesitaba 5.000 dólares de trabajo para estar listo para alquilar
Lo arreglé y lo alquilé por 1.050 dólares al mes.
Después de haberla arreglado, podría haberla vendido por entre 130.000 y 140.000 dólares.
Creé un patrimonio instantáneo y aumenté mi valor neto entre 30.000 y 35.000 dólares con un solo alquiler. Cuando se consigue una buena oferta, la inversión en bienes inmuebles es mucho menos arriesgada.

Ventajas fiscales


Las propiedades en alquiler también tienen algunas ventajas fiscales increíbles. Casi todos los gastos de un alquiler son deducibles o amortizables. Si obtengo una hipoteca sobre un alquiler, el interés pagado por esa hipoteca es un gasto y es deducible.

La gran ventaja es que la estructura también se puede amortizar. En los alquileres residenciales, la estructura de una propiedad se amortiza en 27,5 años. Utilizando mi primer alquiler como ejemplo, la estructura valía 80.000 dólares cuando la compré. Cada año, puedo depreciar 2.909 dólares de mis ingresos, lo que reduce mi factura fiscal. No estoy gastando este dinero, y la casa no está perdiendo realmente ese valor, pero aún así puedo deducir la depreciación. Cuando vendo una vivienda alquilada, los beneficios también tributan menos que los ingresos ordinarios en la mayoría de los casos, y es posible realizar un intercambio 1031, que aplaza todos los impuestos.

Reducción del capital


Cuando se tiene un préstamo sobre una propiedad, se está pagando parte de los intereses y parte del capital con cada pago. Si bien es posible que sólo estemos ganando $150 por mes en el ejemplo de alquiler que di anteriormente, un par de cientos de dólares se están pagando en el préstamo cada mes también. Es de esperar que usted esté ganando mucho más de 150 dólares al mes y que esté pagando también los préstamos.

Apreciación


No me gusta contar con la apreciación, pero eso es en lo que se centra la mayoría de la gente que trata de convencerte de que los bienes raíces no tienen buenos rendimientos. La revalorización es genial, pero nunca cuento con ella… es un bono para mí. En algunos casos puede ser un bono muy grande. Compré ese primer alquiler que mencioné antes en 2010 por 97.000 dólares. Hoy vale casi 300.000 dólares. Ahora, para ser justos, estoy en Colorado, que ha tenido uno de los mercados de mayor apreciación en el país. Nunca contaría con que los precios subieran tanto.

¿Cuánto dinero se necesita para comprar un alquiler?


Esta es la parte en la que mucha gente se frustra y se rinde. Saben que las propiedades de alquiler son una buena inversión, pero no tienen ni idea de cómo conseguir el dinero para comprar una. Primero repasaré la forma tradicional de comprar una propiedad de alquiler.

Cómo comprar un alquiler con un préstamo de inversión


La forma típica de comprar una propiedad de alquiler es utilizar un préstamo de inversión, que requiere entre un 20 y un 25 por ciento de entrada. Si compra una propiedad por 100.000 dólares, necesitará al menos 20.000 dólares sólo para el pago inicial. Esta es la razón por la que muchas personas nunca compran un alquiler, pero no se preocupe, hay más costes. Tendrá que pagar los gastos de cierre, que pueden suponer entre un 2 y un 4 por ciento más del importe del préstamo. También es posible que tenga que disponer de reservas y que la vivienda necesite algunas reparaciones.

Pago inicial: 20.000 dólares
Costes de cierre: $3,000
Reparaciones: 10.000 $.
Reservas: 5.000 $.
Total: 38.000 dólares
Eso es mucho dinero para una sola propiedad de alquiler. Hay otras formas de comprar.

Comprar un alquiler como propietario-ocupante


¿Es legal comprar un alquiler como propietario-ocupante? Bueno, si nunca vives en la casa, no, pero puedes comprar una casa como propietario-ocupante y luego convertir la propiedad en un alquiler después de un año. Cuando compras como propietario-ocupante, puedes obtener préstamos con pagos iniciales mucho más pequeños.

FHA: 3,5% de entrada
Convencional: 3% de entrada
VA: 0% de cuota inicial
USDA: 0% de cuota inicial
NACA: 0% de enganche
Incluso puede utilizar los programas de ayuda al pago inicial para reducir aún más los pagos iniciales. Incluso hay préstamos como el FHA 203k que le permiten financiar reparaciones. Con muchos de estos préstamos, tendrá un seguro hipotecario, que se suma a los costes mensuales.

Estrategia de refinanciación 


Otra opción para reducir la cantidad necesaria para comprar una propiedad de alquiler es refinanciar el préstamo después de haber tenido la propiedad durante un tiempo. La estrategia BRRR significa Comprar, Alquilar, Reparar, Refinanciar, Repetir. Si consigues una buena oferta en un alquiler, deberías poder refinanciarlo poco después de comprarlo y sacar parte, todo o incluso más dinero del que has invertido en la propiedad. Normalmente se puede refinanciar una propiedad por el 75% del valor. Si hubiera refinanciado mi primer alquiler un año después de comprarlo, podría haber sacado la mayor parte del dinero que había utilizado para comprarlo.

Valor 150.000 dólares (compré por debajo del mercado y aumentó su valor)
El nuevo préstamo del 75% de 150.000 dólares es de 112.500 dólares
Ese nuevo préstamo es más de lo que compré la propiedad más las reparaciones que hice. Me gasté unos 30.000 dólares en la compra de mi primera vivienda de alquiler, pero podría haberla refinanciado y haber sacado 42.000 dólares o 40.000 dólares una vez descontados los gastos de cierre de la refinanciación.

El «hacking» de la casa
El house hacking es cuando se combina la compra como propietario ocupante con el alquiler de una casa. Puede comprar una propiedad que tenga varias unidades o alquilar parte de la casa en la que vive para ayudar a pagar la hipoteca. Puede comprar una propiedad que pueda ser alquilada de inmediato con un préstamo de bajo monto.

Hay muchas maneras de comprar alquileres con menos dinero que el tradicional 20 o 25 por ciento de enganche. ¡No deje que ese aspecto de los bienes raíces lo disuada!

Lo que me gustaría saber antes de comprar mis alquileres
Ya hablé de mi primer alquiler, pero compré más alquileres en los años siguientes. No pude comprar 10 alquileres de una vez, pero sí compré

1 mi primer año.
1 mi segundo año.
3 mi tercer año.
3 mi cuarto año.
5 mi quinto año.
3 mi sexto año.
Me costó tiempo ahorrar el dinero para comprar alquileres, ya que en todos ellos ponía el 20 o el 25 por ciento de cuota inicial. Estaba casado y tenía hijos en ese momento, así que no estaba en condiciones de seguir comprando casas de propietarios y convertirlas en alquileres, o tal vez podría haberlo hecho… pero no podemos cambiar el pasado, y no utilicé esa estrategia. Podría haber comprado muchas más rápidamente si supiera lo que sé ahora, pero aun así las cosas salieron muy bien.

Mis primeros alquileres costaron entre 80.000 y 115.000 dólares. La mayoría necesitó de 10.000 a 15.000 dólares de trabajo, y se alquilaron por 1.200 a 1.400 dólares al mes. Conseguí ofertas increíbles en todas ellas.

¿Qué tipo de propiedad es la mejor para alquilar?


Sabemos que podemos ganar dinero con los alquileres, y que tal vez no haga falta tanto dinero como crees, pero ¿qué tipo de propiedad deberías comprar? Hay casas unifamiliares, propiedades multifamiliares, inmuebles comerciales, incluso AIRBNB. No creo que haya una sola estrategia mejor para todos. Depende mucho del inversor, de su mercado y de sus objetivos.

Viviendas unifamiliares


Empecé a comprar alquileres con casas unifamiliares. Mucha gente dice que no son una gran inversión, pero para mí han sido una inversión increíble. Cuando empecé a comprar alquileres en 2010, podía ganar tanto o más dinero con casas unifamiliares que con propiedades multifamiliares en Colorado. Ahora bien, cada mercado es diferente, y se puede decir exactamente lo contrario en otros mercados.

La ventaja de invertir en casas unifamiliares es:

Son fáciles de financiar.
Los inquilinos pagan todos los servicios públicos.
Los inquilinos suelen cuidar mejor la casa.
Los inquilinos suelen quedarse más tiempo.
Son fáciles de vender.
Viviendas multifamiliares
Muchos inversores adoran las casas multifamiliares, pero no son mis favoritas. Con las multifamiliares, el propietario paga más gastos como algunos servicios públicos, el mantenimiento del jardín, el mantenimiento del estacionamiento, etc. También suele haber más rotación de personal y, según mi experiencia, puede ser más difícil trabajar con los inquilinos.

En el caso de las viviendas multifamiliares, los gastos de mantenimiento pueden ser ligeramente inferiores porque hay más unidades bajo el mismo techo. Sin embargo, suelo ver que los inversores en multifamiliares necesitan rehabilitar sus unidades con mucha más frecuencia de lo que yo tengo que rehabilitar mis casas unifamiliares. No digo que las multifamiliares sean malas, pero en mi mercado, me alegro de haber optado por las unifamiliares.

Inmuebles comerciales


Dejé de comprar alquileres residenciales en 2015 porque los precios se volvieron tan altos que ya no podía hacer caja con las viviendas unifamiliares. Esa es una desventaja de las viviendas unifamiliares. Cuanto más altos son los precios, más difícil es el flujo de caja en las propiedades.

Iba a comprar alquileres fuera del estado cuando descubrí los inmuebles comerciales en mi zona. Pude comprar 7 alquileres en el último par de años que fluyeron en efectivo mejor que mis casas unifamiliares. Los bienes raíces comerciales pueden ser muy complicados, y se necesita mucho tiempo para aprender cómo funciona todo. Existe la oportunidad de ganar mucho dinero, pero también se puede perder mucho dinero.


AIRBNB


La nueva moda con los alquileres es AIRBNB, o utilizarlos como alquileres a corto plazo. Mucha gente es capaz de ganar más dinero alquilando propiedades más parecidas a hoteles que a casas reales. Las tarifas son más altas, pero se necesita mucha más gestión, y hay que tener cuidado con las ciudades que cambian las leyes de zonificación y muchas áreas que prohíben AIRBNB.

Las casas unifamiliares o incluso las pequeñas propiedades multifamiliares que puedes hackear son una buena manera de empezar. A medida que te sientas cómodo y aprendas el negocio, puedes pasar a cosas más grandes con edificios de apartamentos o comerciales, o simplemente seguir comprando casas unifamiliares. No hay una estrategia mejor, y a menudo depende de cuáles sean las mejores propiedades en su mercado.

¿Tiene que gestionar usted mismo los alquileres?


Mucha gente piensa que los propietarios están constantemente desatascando los baños en mitad de la noche. La verdad es que nunca he desatascado un inodoro en uno de mis alquileres. Nunca he hecho ningún trabajo manual en uno de mis alquileres. Siempre he tenido contratistas, fontaneros u otros profesionales para hacer ese trabajo. Yo administré mis alquileres hasta que tuve siete (para ser honesto, mi esposa los administró, pero me gustaba tomar el crédito).

No era difícil gestionar las propiedades, pero sí llevaba tiempo. Después de tener siete alquileres, nos dimos cuenta de que era mejor utilizar mi tiempo para hacer otras cosas además de encontrar inquilinos, cobrar el alquiler y supervisar las propiedades. Cuando contraté a un administrador de propiedades, fue increíble. Tenía a alguien que atendía todas las llamadas, alquilaba las propiedades y desatascaba los inodoros… o al menos llamaba a otra persona y le decía que desatascara el inodoro. Hace años que no he alquilado ninguna de mis propiedades.

No tienes que gestionar las propiedades tú mismo, y para mucha gente, no deberías gestionarlas tú mismo. Tienes que ser duro y estricto con los inquilinos para asegurarte de que pagan el alquiler y para asegurarte de que no te tragas los cuentos. Yo no era duro cuando gestionaba mis alquileres, y creo que ganaba más dinero con un administrador de propiedades porque eran duros y cobraban más dinero y como elegían mejores inquilinos.

Si decides gestionar las propiedades por tu cuenta, asegúrate de que sabes lo que estás haciendo. Anuncie bien los alquileres, sepa cuál es el alquiler adecuado, tómese su tiempo para seleccionar a los inquilinos, verifique las referencias y sea estricto con las multas por retraso e inspeccione la propiedad con regularidad.

Mucha gente se quema con los alquileres porque los gestionan ellos mismos. Un buen alquiler debería generar dinero incluso con los costes de gestión de la propiedad.

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Preguntas comunes sobre las propiedades en alquiler


¿Debe arreglar las propiedades usted mismo?
Mucha gente siente la necesidad de arreglar sus alquileres, pero no quieren comprar bienes raíces porque no son hábiles. Yo arreglé una casa completamente por mi cuenta en 2006. Fue el peor error que he cometido. Me ayudó a aprender que mi tiempo está mejor aprovechado gestionando, planificando y mirando el panorama general, no arreglando cosas.

Si eres un contratista, tal vez tenga sentido arreglar las propiedades tú mismo. De lo contrario, no te preocupes por tener que ser un manitas. Se necesita tiempo y experiencia para encontrar buenos contratistas y personas que trabajen en sus casas, pero no es necesario que lo haga usted mismo. Contrate esas reparaciones y, si compra las propiedades adecuadas, debería poder permitírselo y tener menos trabajo.

¿Se puede comprar en alquiler si se vive en un mercado caro?
La otra queja que oigo a menudo es que un mercado es demasiado caro para los alquileres, y por desgracia, eso puede ser cierto. Lo difícil de los alquileres es que no funcionan bien en todos los mercados. Cuanto más alto sea el precio de la vivienda, más difícil será ganar dinero con los alquileres. Todavía se puede hacer, pero requiere trabajo. Puede que tengas que buscar invertir fuera del estado o en diferentes clases de activos, como hago yo con los inmuebles comerciales.

¿Se irá a la quiebra si su inquilino se va?
Invertir en alquileres también puede tener sus desventajas. He tenido inquilinos que se han marchado sin previo aviso y he tenido que desalojarlos. Si usted es dueño de suficientes alquileres durante un tiempo suficiente, también se encontrará con estos problemas. Es muy importante tener reservas cuando se compran alquileres. Eso significa que tiene dinero reservado para cubrir los gastos si un inquilino se muda. También es necesario tener algo de dinero reservado en caso de que un alquiler necesite algunas reparaciones antes de poder volver a alquilarlo.

Yo sugeriría tener al menos 10.000 dólares en fondos líquidos disponibles para los desalojos o el mantenimiento. Si no tienes dinero y un inquilino se muda, podrías encontrarte en un gran problema o podrías tener que vender la propiedad con un descuento. Cuantos más alquileres tenga, menos le perjudicará una vacante o un mal inquilino, ya que seguirá recibiendo dinero de otras propiedades.

¿Qué ocurre si el mercado inmobiliario vuelve a desplomarse?
Mucha gente cree que todos los inversores inmobiliarios se arruinaron durante la crisis inmobiliaria. Eso no es cierto, de hecho, a muchos inversores les fue bien. Cuando los precios de la vivienda bajan no significa que los alquileres lo hagan. En algunos casos, los alquileres se mantienen o incluso aumentan porque la demanda de alquileres aumenta. Si usted compra propiedades que tienen flujo de caja y no necesita venderlas, le puede ir bien cuando los precios de la vivienda bajan. Los problemas vienen cuando no se gana dinero con los alquileres y los precios bajan.

¿Por qué se tarda tanto en comprar una inversión?
Mi carrera es inmobiliaria y estuve en el negocio diez años antes de comprar mi primera propiedad de alquiler. Sabía que debía invertir en alquileres, por los grandes rendimientos, las ventajas fiscales y otros beneficios de las propiedades en alquiler. Me llevó mucho tiempo informarme sobre las propiedades de alquiler porque no te enseñan sobre los alquileres cuando te conviertes en agente inmobiliario. Leí muchos libros, investigué mi mercado, determiné los alquileres del mercado y encontré los mejores barrios para invertir. Quería asegurarme de que sabía exactamente lo que estaba haciendo antes de comprar mi primera propiedad de alquiler y cuáles eran los aspectos positivos y negativos. Me llevó mucho tiempo ahorrar el dinero para comprar una propiedad de alquiler y no quería meter la pata y perderlo todo.

No me importaba tardar mucho tiempo en comprar una propiedad de alquiler porque era una gran compra y un hito. También tenía algunas cosas importantes en mi vida como la compra de una nueva casa y mi esposa y yo tuvimos gemelos en 2011 (ella estaba embarazada cuando compré mi primer alquiler). El mayor problema que tenía era ahorrar suficiente dinero para comprar una propiedad de alquiler, pero ahora me doy cuenta de que hay bastantes maneras de comprar alquileres con poco dinero de entrada. También hay maneras de acelerar el proceso y educarse rápidamente mientras se involucra en el negocio. Una de las cosas buenas de las propiedades de alquiler es que no tienes que comprar una propiedad para empezar a aprender o tomar acción. Usted puede ver las propiedades con un agente, hablar con un prestamista, determinar los valores y hacer muchas otras cosas para aprender sobre su mercado y educarse antes de comprar.

¿Por qué he tardado tanto?
Mi mayor problema era ahorrar suficiente dinero para comprar una propiedad de alquiler. Hay formas de comprar una propiedad de alquiler con poco dinero de entrada, pero cuando empecé a invertir ya tenía una residencia personal y no conocía muchas de las formas de invertir en propiedades de alquiler con menos del 20% de entrada. Pude ahorrar dinero en algunos momentos pero luego acabé gastándolo en otras cosas como una nueva residencia personal, un coche o vacaciones. Ahorrar dinero es la clave para poder ganar mucho dinero con las propiedades de alquiler. Ahorrar dinero es la clave para poder invertir con éxito en casi cualquier empresa.

La mayoría de la gente tiene el mismo problema que yo cuando intenté comprar mi primera propiedad de alquiler. No tienen suficiente dinero para el pago inicial, las reparaciones, los costes de cierre y los costes de mantenimiento. Aquí hay un gran artículo que explica cuánto dinero se requiere para comprar una propiedad de alquiler. Para obtener los grandes rendimientos de las propiedades de alquiler que obtengo, usted tendrá que utilizar algo de su propio dinero. Cuanto menos dinero pongas de entrada en una propiedad, más caro será el dinero que pidas prestado y menores serán tus rendimientos. Me sigue gustando financiar todas mis propiedades de alquiler, pero siempre pongo al menos un 20% de entrada a menos que utilice el método BRRRR.

¿Cuánto tiempo tardarás en comprar?
Cuando me tomé en serio la inversión en propiedades de alquiler, aún tardé más de dos años en comprar mi primera propiedad. No quiero desanimar a nadie, pero puede llevar algo de tiempo. Durante esos dos años, no me quedé de brazos cruzados; trabajé duro para encontrar una buena oferta, averiguar el mejor lugar para invertir y asegurarme de que tenía suficiente dinero para invertir. Usted puede invertir en alquileres más rápido que yo o puede llevarle más tiempo, dependiendo de su situación financiera, su nivel de educación y su empuje. La compra de propiedades de alquiler ha sido una de las mejores decisiones que he tomado y rara vez las mejores cosas de la vida vienen rápidamente.

Algunos inversores comprarán una propiedad de alquiler en un mes y otros tardarán cinco años, mientras que otros nunca comprarán un alquiler. No te estreses por comprar una propiedad tan rápido como puedas. El tiempo que se necesita varía con cada persona en función del dinero que tenga, sus objetivos, su mercado y mucho más. Creo que sí ayuda establecer un objetivo para cuando compre su primer alquiler.

¿Qué es lo más importante que hay que saber?
La razón por la que se tarda en invertir en propiedades de alquiler es que hay mucho que aprender.

Tiene que conocer su mercado local o el mercado en el que piensa invertir. Para obtener los mejores rendimientos no puede depender únicamente de un agente inmobiliario o de otra persona que le diga lo que tiene que hacer.
Tienes que decidir cuál es el mejor tipo de propiedad en la que invertir. A mí me gustan las viviendas unifamiliares, pero otros mercados son mejores para las multifamiliares.
Hay que saber cuánto dinero se necesita para invertir y cómo se van a financiar las propiedades.
Tienes que conocer el flujo de caja y los rendimientos que obtendrás de tus propiedades en alquiler.
Tienes que encontrar un gran equipo que te ayude a invertir, incluyendo un agente inmobiliario, un prestamista y un contratista.
El factor más importante puede ser tus propios objetivos personales. Cada persona tiene diferentes deseos y ambiciones en la vida. Su plan para las propiedades de alquiler será diferente dependiendo de cuáles sean sus objetivos.
Tiene que saber qué es una buena propiedad de alquiler. No todos los mercados ni todas las casas son buenas para alquilar.
Si está comprando casas que necesitan trabajo, tiene que averiguar cómo arreglarlas.
Se necesita tiempo para averiguar sus objetivos y luego decidir un plan de acción sobre cómo lograr esos objetivos. La mayoría de la gente se da por vencida y no invierte en propiedades de alquiler debido a todo el trabajo que implica y el tiempo que se necesita para empezar. Lo bueno de que la gente se rinda es que deja mejores ofertas para el resto de nosotros que estamos dispuestos a hacer lo que se necesita.

¿Por dónde empezar?


Si no sabes por dónde empezar y te sientes abrumado, ¡no te rindas! Hay muchas maneras de planificar y ejecutar una tarea masiva. El primer paso es escribir una lista de todo lo que tienes que hacer. A continuación, desglosa la lista en pasos procesables y prioriza los más importantes. A partir de esa lista, empieza a crear tareas que puedas hacer ahora para acercarte a tu objetivo. Siga modificando su lista de tareas y cree otras nuevas a medida que vaya aprendiendo y acercándose a sus objetivos. Al leer este blog ya estás empezando. Sigue adelante y no te rindas.

Puedes aprender mientras pasas a la acción. A menudo, pasar a la acción será más importante que todo lo que aprendas. Aquí tienes un ejemplo de algunas tareas que puedes encargarte a ti mismo:

Calcular el dinero que necesitarás


Muchas personas tienen una idea de cuánto es el pago inicial, pero no calculan todos los costes de una casa concreta. Elige una casa o un complejo de apartamentos en la zona en la que quieres invertir y escribe cuáles serán todos los costes. Si no sabe cuáles son todos los costes, hágalo lo mejor posible con lo que sabe y tome nota de lo que necesita aprender.

Vaya a ver las propiedades de su zona


Una de las cosas más importantes que debes conocer como inversor es tu mercado. Nunca se puede empezar a conocer los precios, los alquileres o los barrios lo suficientemente pronto. Salga a ver propiedades lo antes posible.

Hable con un prestamista


Mucha gente tiene miedo de hablar con un prestamista. Creo que en ese momento se vuelve real. Ahora, puede que te des cuenta de que puedes comprar un alquiler. No importa el miedo que tengas, hazlo. Un prestamista te dirá lo que necesitas y cómo conseguirlo si no estás preparado para comprar. Es gratis y no tienes excusa para no hablar con uno.

Calcula la rentabilidad de todas las propiedades que puedas


Mucha gente no sabe lo que quiere en una inversión. Por eso nunca compran una. Los alquileres son un juego matemático. Cuanto mejores sean los números, mejor será la propiedad, pero hay que conocer los números. Usted tiene que ser capaz de calcular el flujo de caja mensual basado en el mantenimiento, las vacantes, la hipoteca, los impuestos, el seguro, y más. Si necesitas ayuda consulta mi calculadora de flujo de caja.

¿Qué formación necesitas?


La educación es un componente clave de la inversión en propiedades de alquiler, pero no es la única parte. Para invertir rápidamente, tiene que tomar medidas, no sólo educarse. Mientras aprende sobre las propiedades de alquiler, hay muchas cosas que puede hacer para acelerar el proceso de compra.

Hable con un prestamista tan pronto como pueda. Si tiene un problema de crédito o de calificación, pueden ayudarle a resolverlo. Cuanto antes hable con ellos, mejor.
Empiece a ver casas en su zona de mercado con un agente inmobiliario.
Empiece a buscar contratistas y agentes de seguros.
Empiece a buscar prestamistas de cartera.
Empiece a asistir a las reuniones de la REIA.
La realización de estas tareas no sólo le permite involucrarse en el sector inmobiliario, sino que muchas veces estos contactos también pueden ayudarle a conocer las propiedades de alquiler. Los contactos locales, como los agentes inmobiliarios y los prestamistas, pueden informarle sobre las costumbres y los mercados locales.

¿Cómo puede su red ayudarle a moverse más rápidamente?


Las propiedades en alquiler no son una forma de hacerse rico rápidamente. Se necesita tiempo para aprender a invertir en propiedades de alquiler de la manera correcta para poder ganar el máximo de dinero. Hay muchas maneras de entrar en el juego de las propiedades de alquiler rápidamente, incluso si no está comprando propiedades de inmediato. Una de las mejores maneras de progresar lo más rápido posible es obtener ayuda. Esto podría implicar conocer a inversores, agentes o prestamistas locales, como ya he comentado anteriormente. Sin embargo, es posible que la mayoría de los agentes, prestamistas e inversores no conozcan las mejores formas de comprar alquileres. Puede ser mejor aprender de alguien que está haciendo exactamente lo que usted quiere hacer. Hay muchos programas de coaching disponibles en el mundo inmobiliario online. Algunos son excelentes y otros dejan que desear. Yo advertiría que no hay que gastar decenas de miles de dólares en coaching online.

Conclusión


Hay mucho que aprender sobre la inversión en propiedades de alquiler. Yo sigo aprendiendo cosas nuevas todo el tiempo, y he sido agente inmobiliario e inversor desde 2001. No te sientas abrumado por toda la información y las diferentes estrategias que implican las propiedades de alquiler. Cada mercado es muy diferente y lo que yo hago en mi mercado puede no funcionar en el tuyo. Tome los pasos para aprender sobre su mercado y desarrollar su propia estrategia. Si necesitas un pequeño empujón o dirección por donde empezar; mi programa puede ayudarte a empezar a invertir en propiedades de alquiler un poco más rápido que hacerlo todo por tu cuenta.